무조건 실행하기 - 주거 주변 역세권 및 동네 상권 임장
창업 준비를 하면서 가장 투자 비용이 크면서 성공의 반 이상을 책임지는 것이 내가 타깃으로 하는 상권과 그 상권 안에서도 입지를 골라내는 것이라고 생각한다.
하지만 결혼 전에는 원룸, 오피스텔 부터 결혼 때 신혼집 구하러 다니는 소위 주거용 목적으로만 부동산과 접촉을 해봤던 나였다.
사전에 상권과 입지 분석에 대한 기초 공부 대신에 먼저 현장인 부동산에 방문하였고 첫 번째 임장 위치는 내가 거주하고 있는 역세권과 그리고 집 근처 먹자골목의 동네상권으로 첫 임장을 투어 하였다.
창업을 준비하면서 나의 바뀐 큰 부분은
실행력이다.
너무 생각을 깊게 하자 마라. Just Do It!
상권 및 입지 별 임장 결과
사실 상권과 입지에 대한 배경지식이 없는 상태에서 집 주변의 상권별과 입지별로 한바퀴 돌아보았다.
처음에는 부동산 사장님들도 적극적이시지 않았지만, 창업 업종과 계획을 구체적으로 말씀을 드리고 일부 기존 다른 지역에서 가게 운영 중이라는 뻥카(?)를 치니 일부 매장들도 몇 군데 직접 같이 돌아봐 주셨다.
추운 날씨에 임장한 결과는 아래와 같이 기록하였다.내가 알아본 상가는 10평 후반에서 20평 중반의 매장들이다.
구분 | 역세권 (500m 이내) | 역세권 2 (500m 이후) | 동네 상권 (주택+대기업1개) |
인구특성 | 유동인구 우세 | 유동/배후 복합 | 배후인구 우세 |
타겟 마케팅 가능성 | 관리 불능 상권 | 관리 가능 상권 | 관리 가능 상권 |
규모 | 광역상권 | 광역상권 | 지역상권 * 이 상권에 가장 좋은 입지에서 나의 업종을 가지고 최대 매출을 어느정도까지 뽑힐지 고민이 필요함. |
보증금 | 5천~1억 | 3천~5천 | 2천~3천 |
월세 | 500~1000 * 역세권, 1층에서 초보자창업자가 감당 할 수 있을까? |
350~450 *각 코너에 위치한 입지가 가장 비싼 월세 |
100~250 *월세 100은 후미지다. 계단이 있는 1.5층이다. 피하자 |
권리금 | 1억이상 * 역세권의 바닥권리금과 영업 권리금은 넘사벽 |
2천~4천 | 0원~3천 * 권리금이 없다고 해서 마냥 좋아하기는 어렵다. 그만큼 힘든 입지다. |
솔직히 처음 돌아보고 창업자금이 제한적이다보니 가장 싼 물건이 눈에 들어오긴 하였다.
하지만, 이 정글의 창업 및 자영업의 세계에서 초보자가 험지에서 시작해서 일으키는 확률보다는 내가 타깃으로 하는 고객층들이 있는 상권에서 최대한 좋은 입지를 선정해야겠다는 생각을 하였다.
그리고 아래와 같이 상권과 입지 및 매장 계약을 위해서 실행 할 것 이다.!
- 소상공인마당 상권 분석 시스템 활용 : https://sg.sbiz.or.kr
소상공인마당에서 운영하는 상권분석 프로그램을 통하여 각 상권에 대한 정보 분석을 하자.
- 상권, 입지 관련된 책을 읽고 내가 원하는 상권 형태와 입지선정의 중요점을 파악하자.
제대로 공부 하기 전 짧게나마 공부하게 돼도 아래와 같이 좋은 팁들이 많이 나온다.
첫 임장 때는 저런 생각 없이 무조건 실행했지만 다음 임장 때는 최소한 아래 사항들을 염두해두고 임장 할 예정이다.
입지선정 10가지 TIP
- 집이랑 가까운 곳 최대 30분 거리 이내 (지하철 10정거장, 10km 이내)
- 내가 잘 아는 지역
- 교통발생원 주변을 주목 (지하철, 버스, 대형마트, 백화점)
- 퇴근길의 이면 주 통로를 관찰
- 배후지가 넓은 곳을 선택 (오피스 직장인 대상이어도 배후 주택단지나 아파트 손님들까지 확보되는 지역)
- 낮은 곳에 있는 매장이 우선 (구릉지, 고갯길 노)
- 야간에 밝은 골목
- 병원/주유소/지하실/3층 이상 안됨
- 매장 맞은편에 건물이 없는 경우 피하라
- 막다른 길은 절대 들어가지 마라
매장선정 10가지
- 가시성이 좋아야 한다
- 계단 위로 올라가 있는 매장은 피하라
- 매장의 전면은 가급적 넓은 것이 좋다
- 건물주가 유사 업종의 운영자라면 피하라
- 건물의 양쪽 끝 매장을 선택하라
- 주차공간이 있는 매장이 좋다
- 매장의 주인이 자주 바뀐 곳은 피하라
- 쇠퇴하는 입지에 낀 매장은 절대 금물
- 적당한 권리금 있는 매장을 선택하는 것이 좋다
- 열, 전기,가스, 정화조, 소방 등에 대해 사전 점검
매장 선정의 필수 점검 사항
- 건물의 규모와 업종 구성 : 건물의 규모와 업종의 구성이 자신 아이템의 콘셉트와 맞는지 확인
- 매장의 가시성 : 다른 건물, 간판, 기타 요소 등에 가려져 있는지 확인
- 출입구의 위치 및 형태 : 출입구가 계단에 잇거나 위치가 고객에 불편을 줄 수 있는 요소가 없는지 파악 4
- 층별 위치 :3층부터는 버려
- 매장의 전면 길이 : 넓을 수록 좋음
- 매장의 모양 : 외관은 호감, 실내는 직사각형
- 전용면적 : 임대평수보다 높은 실평수
- 천장 높이 : 높은 게 좋음
- 전기용량 확인 (전기 시설 배치 확인 후 계산)
- 기둥의 위치 및 크기 :
- 주정차 시설 확인 : 최소한 주류 등 배송 차량의 일시 정차 공간이라도 확보되어있는 매장이 좋다.
- 권리금 확인 :
1) 공적 서류를 확인 : 도시계획확인원 (재개발, 재건축 예정인지 확인 -> 추후 권리금 못 받을 수도) / 등기부등본 : 금융권에 저당이 많이 잡혀 있는 건물이라면 피하라. / 건축물 관리대장:
2) 매출장부를 확인 : 매줄 장부, 없으면 일일 하루 매출 전표, 없으면 매출 계산
건물주와 협상 사항
- 보증금과 임대료, 관리비
- 임대료의 면제기간 협상 : 인테리어 기간 동안 임대료 면제 협상 (한 달)
- 시설 변경의 가능 여부 : 인테리어 가능 여부 확인
- 간판의 위치 및 수량 : 입구 대형 간판 및 보조간판 설치 가능 확인
- 시설 원상 복구의 한계 : 같은 업종 입점 시 노프라블럼, 아니라면 복구 (복구의 범위 확인)
- 전기 및 가스의 증설 수락 여부 : 전기나 가스 용량 부족 할 경우 증설 필요 (수락 여부 묻는 것이 좋음)
- 각 상권 및 입지 별 임장 다니기 : 실행력! 지속력!
창업에서 가장 중요한 임장을 다녀본 이후 창업에 대해 더욱 현실감과 불안감? 이 다시 엄습해오고 있지만 성실하게 준비하고 열정 있게 지속한다면 꼭 이루리라 생각한다. 나는 창업할 것이다!
'창업준비과정 > 상권 분석 및 부동산' 카테고리의 다른 글
입지분석 실무 - 점포 정하기! (0) | 2023.01.17 |
---|---|
상권분석 실전편 - 상권 선정 및 분석 (0) | 2023.01.11 |
상권 및 입지 분석 프로세스와 방법 (0) | 2023.01.08 |
상권과 입지의 분류에 대해 알아보자 (0) | 2023.01.02 |
상권과 입지의 정의 및 범위에 대한 개요 (0) | 2022.12.30 |
댓글